Werkelijk rendement box 3 bij onroerend goed

Heb je een tweede woning, een vakantiehuis of een verhuurde woning? Dan valt die in box 3, en kun je ook daarvoor je werkelijk rendement doorgeven. Voor werkelijk rendement in box 3 bij onroerend goed gelden andere regels dan bij beleggingen: je rekent niet met de koopprijs of de marktwaarde, maar met WOZ-waarden, en eigen gebruik telt pas vanaf 2026 mee.

Zo bereken je werkelijk rendement box 3 bij onroerend goed

Voor een woning in Nederland is het werkelijk rendement:

kale huur + (WOZ-waarde eind − WOZ-waarde begin) − de verhoging van de WOZ-waarde door een investering, volgens de beschikking

Rente op een lening voor de woning telt apart mee bij je schulden in box 3, als negatief rendement.

Welke WOZ-waarde gebruik je?

Dit is het punt waarop het vaakst wordt misgerekend. Voor belastingjaar t geldt:

• beginwaarde = de WOZ-waarde voor jaar t, met peildatum 1 januari van het jaar ervoor;
• eindwaarde = de WOZ-waarde voor jaar t+1, met peildatum 1 januari van jaar t.

Voor 2024 gebruik je dus de WOZ-beschikking 2024 (peildatum 1 januari 2023) als beginwaarde en de WOZ-beschikking 2025 (peildatum 1 januari 2024) als eindwaarde. De koopprijs en de werkelijke marktwaarde spelen geen rol. Het formulier noemt de peildata er zelf bij: “WOZ-waarde 2024 (peildatum 1 januari 2023)” en “WOZ-waarde 2025 (peildatum 1 januari 2024)”.

Is er geen WOZ-waarde, dan gebruik je de waarde in het economische verkeer van de woning in vrij opleverbare staat, met dezelfde peildata. Voor een woning in het buitenland werkt het net zo, met de marktwaarde op die peildata. Voor andere onroerende zaken, zoals een bedrijfspand of grond, gebruik je de marktwaarde op 1 januari en 31 december.

Werkelijk rendement bij een verhuurde woning

Bij een verhuurde woning telt de kale huur: zonder servicekosten, vergoedingen voor gas, water en licht, en btw.

Voorbeeld van de Belastingdienst (2025, fiscale partners, ieder de helft): jullie hebben € 150.000 spaargeld met € 2.000 rente, beleggingen die stegen van € 75.000 naar € 77.000, en een tweede woning die jullie verhuren zonder huurbescherming voor € 1.500 per maand, waarvan € 200 servicekosten. De WOZ-waarde ging van € 200.000 (peildatum 1 januari 2024) naar € 205.000 (peildatum 1 januari 2025).

Het werkelijk rendement is hoger, dus doorgeven loont hier niet.

Verhuur met huurbescherming

Valt je huurder onder huurbescherming, dan reken je met de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. Die hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde, en je bepaalt hem op elk waarderingsmoment opnieuw, met de huur van dat moment. Voor 2023 tot en met 2026:

Bij tijdelijke verhuur en bij verhuur aan gelieerde personen tegen een onzakelijke huur gelden andere regels.

Een tweede woning voor eigen gebruik

Gebruik je de woning zelf, bijvoorbeeld als vakantiehuis, dan geldt:

• 2017 tot en met 2025: het voordeel van eigen gebruik is nihil. Alleen de WOZ-stijging telt.
• Vanaf 2026: eigen gebruik telt wel mee. De Belastingdienst noemt als keuze de economische huurwaarde of 5,06% van de WOZ-waarde (peildatum 1 januari van het jaar ervoor), naar rato van de dagen dat de woning de hele dag voor jezelf beschikbaar was.

Voorbeeld van de Belastingdienst (2026): een vakantiehuis met een WOZ-waarde van € 237.000 wordt van 1 juni tot en met 30 september verhuurd. De overige 243 dagen is het voor eigen gebruik beschikbaar. Het voordeel van eigen gebruik is 5,06% × € 237.000 = € 11.992, maal 243/365 = € 7.983. Daar komen de huur en de WOZ-verandering nog bij.

Juist in 2023 tot en met 2025 kan tegenbewijs voor een tweede woning lonen. De WOZ-waarden stegen in 2023 en 2024 volgens de Belastingdienst gemiddeld 2,73% en 1,61%, terwijl het forfait 6,17% en 6,04% was.

Kopen of verkopen in de loop van het jaar

Kocht of verkocht je de woning in het jaar, dan reken je met een tijdsevenredige waarde op de dag van levering:

beginwaarde + (eindwaarde − beginwaarde) × dagen verstreken sinds 1 januari ÷ dagen in het jaar

De dag van levering hoort bij de koper.

Voorbeeld uit de memorie van toelichting: een woning met een WOZ-waarde 2024 van € 300.000 en 2025 van € 320.000 wordt geleverd op 1 november 2024. Op die dag waren 305 van de 366 dagen verstreken. De waarde bij levering is € 300.000 + € 20.000 × 305/366 = € 316.667. De verkoper heeft een waardestijging van € 16.667, de koper van € 3.333. Wat je werkelijk betaalde of ontving, maakt niet uit.

Volgens de Belastingdienst rekent het formulier dit tijdsevenredige deel zelf uit.

Kosten, onderhoud en verbouwing

• Kosten zijn niet aftrekbaar: onderhoud, aan- en verkoopkosten, bemiddelingskosten, beheer- en parkvergoedingen en erfpachtcanon tellen niet.
• Een verbetering of uitbreiding van een woning telt niet als storting. Heeft de gemeente de verbetering in een beschikking apart in de WOZ-waarde verwerkt, dan haal je die verhoging van de WOZ-waarde van de eindwaarde af; wat je aan de verbouwing uitgaf, telt niet. Bij een andere onroerende zaak telt een investering wel als storting.
• Onderhoud of verbetering? Een vergelijkbare keuken, vloer of dak vervangen, schilderen en achterstallig onderhoud zijn onderhoud. Een dakkapel of isolatie is een verbetering.

Een waardestijging door onderhoud telt dus gewoon als rendement. In het formulier staat bij de huur ook letterlijk: “U mag geen kosten aftrekken.” Bij een investering vraagt het formulier “Is de WOZ-waarde 2025 verhoogd als gevolg van deze investering?”, met de aanwijzing “Kies alleen ‘Ja’ als de gemeente hiervoor een beschikking heeft afgegeven.”

Erfpacht en een hypotheek op de woning

Bij erfpacht gaat er 17 keer de jaarlijkse canon van de WOZ-waarde af, voor zowel de begin- als de eindwaarde.

Heb je een lening voor de tweede woning, dan is dat een schuld in box 3. De rente die je in het jaar betaalde, gaat volledig van je werkelijk rendement af, zonder drempel. Zie partner en schulden.

Wanneer loont het bij vastgoed?

• Vaak niet in 2022: de WOZ-waarden stegen dat jaar gemiddeld 20,33%.
• Vaak wel in 2023 tot en met 2025 bij eigen gebruik en weinig WOZ-stijging.
• Vaak niet bij verhuur met een normale huur, omdat de huur volledig meetelt en kosten niet.

Reken het voor jouw woning na in de rekentool. Meer voorbeelden staan op rekenvoorbeelden, en welke stukken je nodig hebt op jaaroverzichten.

Bronnen

• Belastingdienst — Rekenvoorbeelden berekening werkelijk rendement
• Belastingdienst — Wat is mijn werkelijk rendement? (eigen gebruik, investeringen)
• Belastingdienst — Veelgestelde vragen (gemiddelde WOZ-stijging)
• Wet inkomstenbelasting 2001, art. 5.27a, 5.29 en 5.31
• Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001, art. 17a en 17b (leegwaarderatio, erfpacht)
• Memorie van toelichting, Kamerstuk 36 706, nr. 3
• Forum Fiscaal Dienstverleners — Vragen en antwoorden opgaaf werkelijk rendement

Veelgestelde vragen

Welke WOZ-waarde gebruik ik voor werkelijk rendement?

Als beginwaarde de WOZ-waarde voor het belastingjaar zelf, als eindwaarde de WOZ-waarde voor het jaar erna. Voor 2024 zijn dat de WOZ-beschikkingen 2024 en 2025.

Telt de koopprijs van mijn tweede woning mee?

Nee. Ook bij aan- of verkoop in de loop van het jaar reken je met de WOZ-waarden, tijdsevenredig. De werkelijke koop- of verkoopprijs speelt geen rol.

Mag ik onderhoudskosten aftrekken?

Nee. Kosten zijn niet aftrekbaar. Heeft de gemeente een verbetering in een beschikking apart in de WOZ-waarde verwerkt, dan gaat alleen die verhoging van de WOZ-waarde van de waardestijging af, niet wat je uitgaf.

Telt eigen gebruik van mijn vakantiehuis mee?

Tot en met 2025 niet: het voordeel van eigen gebruik is dan nihil. Vanaf 2026 wel, naar rato van de dagen dat de woning voor jezelf beschikbaar was.

Telt de rente op de hypotheek van mijn tweede woning mee?

Ja. Die lening is een schuld in box 3. De rente die je in het jaar betaalde, gaat volledig van je werkelijk rendement af.